[스크랩] 실무일기9 - 매매계약 실전

본문에 앞서 우선 이번 실무일기에 지대한 관심을 보여주신 열독자들께 감사의 인사를 드린다.

그렇게나 감고, 찍고, 인정받고 싶으신가..

옛 성현의 말씀 중에 '월세나 잘해라, 전월세에서 매매가 나온다, 열전세 한매매 안부럽다'는 고언이 있다.

눈물이 난다.. 이런 본인도 맨날 '감고찍고인정받고' 싶기에, 여러분의 마음을 이해하기에 뜨거운 눈물이 흐른다.

 

자, 드디어 실전수업이다.

우선 찍기.

'찍는다'는 말은 '물건을 찍어서 (혹은 집어서) 날린다' 는 말의 준말이다.

물론 콕 찍어 놓는다는 표현의 줄임말로 이해할 수도 있겠지만, '찍기'에는 반드시 '날리기'가 동반되어야하기때문에 찍기란 '콕찍어 날리기'라고 생각하면 얘기하기가 훨씬 쉬울 것같다.

물건을 찍는다, 또는 찍어둔다라..

 

이거 인터넷에 이런 거 유포되도 되려나.. 걱정이 앞선다.

매년 한두건만 찍어도 먹고사는데 지장이 없는데, 개발호재가 가득한 곳에 와서 매달 한두건씩 찍으니 재벌이 되었겠다 생각하시는 분들이 많은데, 찍는 것도 물건이 찍을 만해야 찍는거지 아무거나 막 찍는 게 아니다, 게다가 부동산 일이라는 건 한방에 말아먹을 위험 요소가 다분하므로 자칫 판단착오를 했을 때 돌아오는 후폭풍은 부동산업 초보자들은 견디지 못할 폭탄일 수도 있다.

쉬운 예로 '찍기'에 있어서 원매도자와 매수자가 만나 돈얘기를 하게 되면 계약파기는 물론이거니와, 형사고소 내지 최소 한바가지 욕설과 삿대질로 자리가 파하기 쉽상임을 상기해보면 이해가 쉬울 것이다.

 

우리가 손님의 입장으로 부동산사무실에 들어가면, 부동산사무실 사장은 항상 최고로 좋은 것이라는 말과 함께 한가지 혹은 두가지 물건을 들이대며, 한가지 좋은 물건에 모든 관심을 모으도록 대화를 이끌어 간다, 물론 사장이 된 공인중개사들도 이렇게 해야한다. 이것저것 물건 헤집어 봐야 손님 정신만 산란할 뿐, 어떤 것도 계약되지 않기 때문이다.

어쨌거나 우리(손님)는 한가지 물건에 관심을 가질 수 없게 되어있고, 그 물건은 십중팔구 부동산사장이 찍어놓은 것이다..라는 이야기다.

그런데, 찍은 물건은 왠지 괜히 기분 나쁜가?

아니다. 되려 부동산사장이 찍어 놓은 물건일수록 손님에게는 유리하다.

왜냐하면, 그래야 부동산사장도 장사가 되기 때문이다.

세부적인 이유를 몇가지 들자면, 첫째로 부동산사장이 찍은 물건이란 것은 시세보다 월등히 싸게 나온 물건으로, 부동산사장이 미등기차액을 얻고도, 최종매수자의 이윤을 충분히 보장하기 때문이다. 한마디로 '싸다'는 말이 되겠다.

둘째 이유로는 부동산사장이 등기를 각오하지 않는한 그 물건은 잔금까지의 시간 여유가 많을 것이고, 그 시간에도 거래가 안이루어지는 경우 부동산사장은 촉박함에 못이겨 일반물건보다 유리한 조건을 제시해야 팔 수 있기 때문이다. 따라서 최후에 부동산사장 자신명의로 등기를 할 각오로 물건을 찍었다고 가정하면, 결국 이 물건은 좋은 물건이란 말이 되겠다. 

마지막 이유으로는 업계약서가 거의 가능하다는 사실이다. 이 역시 부동산업자가 찍어놓을 때 이미 남겨먹을 것을 충분히 갖추고도 혹여 매수자가 안나타나 자신이 등기하게될 상황까지 미리 안전장치를 쳐둘 것이기에 대부분 업계약서를 받아 놓는다. 따라서, 최종매수자는 전혀 손해볼 게 없는 게임으로 이거야 말로, 매도자, 매수자, 중개업자 모두 Win-Win이 되는 것이다.

 

하나 더, 부동산업자인 복덕방사장은 손님이 돈을 버는 재미를 맛보게해야 그 손님이 다른 손님들을 끌고오며(마치 고구마줄거리 줄줄 나오듯이), 이른바 '큰손'이 자신의 평생손님으로 남아있게되기를 바라기에 절대 매수자가 손해보게 하지는 않는다.. 이 말이다.

물론 한건하고 뜨는 소위 '뜨내기'부동산이야 얘기가 다르겠지만..

 

이번엔 감기.

'감기'는 거의 '인정받기'와 상황은 동일하지만 약간은 비양심적이라 할 수 있겠다.

'감는다'라는 것은 말 그대로 원래 매매금액에, 내가 먹을 몫을 뒤집어씌워서 시장에 내놓는 것을 말한다.

예를 들면, 다른 부동산에서 입금가 1억에 끊은 물건을, 교통칠 때 1억1천에 브리핑해서 자신의 몫을 남겨먹는 수작이다.

소위, '똠방'이나 '길방' 또는 이른바 '때밀이'라 불리우는 무등록중개업자들이 하는 중개행위가 바로 '감기'인 것이다.

다리를 놓는다고 하기도 하고, 교통을 친다고도 하며, 발을 담근다고도 표현한다.

 

마지막으로 인정받기.

'인정받는다'라는 것은 매도자가 얼마에 팔아서 내손에 얼마를 쥐어주면 나머지는 알아서하라던가, 얼마에 팔아주면 얼마를 주겠다 (순가중개계약)라던가, 당신이 얼마를 먹던 상관 안할테니 나는 얼마만 책임져주고, 이번 복비와 다른 집 이사하는 복비까지 책임져라..하는 것들을 총칭한다.

또한 내가 언제언제까지 팔지못하면 당신이 이 돈 가지시요하며 집주인에게 몇십만원의 돈을 주고 다른 부동산사무실에 물건 내놓지 말라 다짐받고(전속중개계약), 그 집주인에게 주인몫으로 얼마의 금약을 손에 쥐어주겠고 나머지는 알아서 하겠다는 약속을 받는 것도 인정받기라고 부를 수 있겠다.

 

위의 모든 중개행위를 할 때, 절대 간과해서는 안될 것이 있다.

법정수수료를 받는 일은 계약서를 쓰는 순간 거의 마무리가 되었다고 봐도 무리가 없는 반면에, 인정받기나 감기, 특히 찍어 넘긴 물건의 경우는 중도금, 잔금일 뿐만 아니라 수시로 연락하고, 되짚고, 확인하고, 누르고, 밟아야한다.

보통의 경우 중도금일에 인정받은 금액을 수수하는데, 그 이유는 잔금일이 도래하면 사람맘이 변하게 마련이기 때문이다.

인정해주고나서 거래를 성사시켰음에도 자기 집으로 남이 많은 돈을 버는 게 배아파서가 대부분이겠지만, 비합리적이라는 둥, 너무하다는 둥, 알아서 빼달라는 둥, 자기사정 좀 생각해 달라는 둥.. 전해져 오는 금액이 약속과 다른 경우가 다반사이다.

그럼 그 작업은 어떻게 하느냐..

아.. 말이 너무 많아진다..

그럼 세세한 방법론은 다음 기회에..

 

출처 : 한사람을 위한 행성

글쓴이 : 박 석 기 원글보기

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