[스크랩] 용산 재개발 브리핑

 

서울시가 `강북의 강남'으로 개발하겠다고 공언한 용산 일대의 개발이 가속화하고 있다.

 

서울시가 최근에 ‘강북 개발 U턴 프로젝트’를 발표하고 한남 뉴타운에 대한 관심이 고조되면서 개발 계획에도 더욱 탄력이 붙었다.

오는 7월부터 시행될 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'에 따라 '재정비촉진지구'로 지정되면 재개발 구역 지정이 쉽고 용적률이나 층고 제한도 대폭 완화되기 때문이 다.

서울숲에서 가까운 성수동 일대 재개발 지분값은 올 들어서만 40% 가까이 껑충 뛰었다.
용산동2가 (일명 해방촌)도 재작년에 비해 지분값이 약 3배가 뛰었다.

 

미개발 상태에 있던 이 지역 일대에 대한 각종 도시계획 절차가 잇따라 통과되 면서 개발에 탄력이 붙고 있는 것이다.

서울시는 올해 2월 용산과 뚝섬 일대 등 강북 개발 로드맵인 `유턴(U-turn) 프로젝트' 를 발표하며 용산역 일대를 국제업무지구로 육성하겠다고 밝혔었다.

 

 

2006년 4월 7일 서울시에 따르면 우선 용산구 한강로 3가 63번지 일대 9만1천800㎡의 국제 빌딩 주변 특별계획구역이 3월 도시.건축공동위원회에서 도시환경정비(도심 재개발) 구역으로 지정되었고, 이에 따라 향후 재개발시 40층 3개 동, 33층.26층.23층.21층 각 1개 동 등 모두 7개동의 고층 건물이 들어서게 된다.

용산이 20∼40층 건물이 즐비한 빌딩숲으로 거듭나는 것이다.

이들 건물은 주거와 업무, 근린생활시설 기능이 합쳐진 주상복합건물이나 판매 시설 등으로 사용되며 630∼800%의 용적률을 적용받을 예정이다.

앞서 같은 달 도시계획위원회가 이 일대 용도지역을 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 바꾸면서 용적률이 대폭 올라가 고층 건축이 가능해졌기 때문이다.

 

 

용산에서도 가장 노른자위로 꼽히는 곳은 내년부터 단계적으로 이전할 예정인 미군 기지 인근 지역이다.

이전지역 108만평에 조성될 용산민족공원(미군기지 이전)은 이르면 2009년 착공해 2014년 1단계 완공될 예정이다.

 

이미 민족공원 예정지 바로 옆에 신축하고 있는 주상복합 '시티파크' 분양권에는 평형 별로 2억5000만원부터 9억원까지 프리미엄이 붙어 있다.

부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 시티파크 2단지 72평형 AㆍB형 분양권 시세는 분양가보다 7억~9억원 오른 18억~21억원에 이른다.

 

용산민족공원 예정지 동쪽 한남뉴타운과 용산해방촌 및 후암동 일대에서도 개발 기대감이 높기는 마찬가지다.

서울시는 최고 층수 7층에 용적률 170% 안팎을 원칙으로 주거단지를 조성할 계획이다.

이렇게 되면 뒤로는 남산, 옆에는 용산민족공원, 앞으로는 한강을 끼고 있는 아름다운 주택단지가 탄생하게 된다.

문제는 주민들이 서울시 계획에 사업성이 없다며 고밀도 개발을 원해 시와 갈등을 빚고 있다는 것.

이 때문에 개발기본계획조차 마련하지 못한 채 사업이 지연되고 있다.

 

용산지역 일대의 주민들도 들썩이고 있다.

"뒤쪽에 센트럴파크(용산 미군기지에 들어설 민족공원), 앞쪽에 한강을 끼고 있는 용산이 서울에서 최고 주거지가 될 것이란 얘기가 파다해.. 더 불러, 더 불러.."

"무슨 소리야. 여기가 강남보다 더 좋아질 거라는데. 뉴욕도 센트럴파크 주변 아파 트가 가장 비싸다고 하잖아. 좀더 기다려봐."

"이 동네 부동산사무실 생기는 것 좀 봐.. 좀만 더 기다려보자구.."

오랜 세월을 함께 살아온 지역주민들이 오히려 부동산사무실보다 누구의 집에 얼마에 흥정이 들어왔는지, 어디가 얼마에 팔려나갔는지, 강남 누가 샀는지 더 잘 알고 있다.

매물을 모두 거두어 가거나, 대지 20평이상의 지분도 이미 호가가 평당 2,000만원을 모두 넘었다.

 

 

'강북개발 U턴 프로젝트' 중 용산개발의 기본골자를 들여보면, 결국 남산과 도심공원을 연결하는 녹지축과 한강을 따라 형성되는 하천축을 중심으로 생태네트워크가 형성되어 있으니, 미군부대 이전부지 중 70여만평을 추가로 생태공원으로 조성(10만평이 넘는 호수 조성)하면 용산역에서 국립박물관까지 거대한 녹지축을 형성하게 될 것이라는 말이다.

 

서울시는 이번 프로젝트와 관련해 핵심 지역으로 용산을 지목하며 이 일대를 친환경적인 강남 주택수요 대체지로 개발하겠다고 밝혔다.

따라서, 삼각지와 용산역 일대 100만평이 국제업무지구, 업무, 문화, 편의, 주거 기능이 복합 된 부도심 지역으로 육성될 것이고, 상업지역은 스카이라인도 높게 올라갈 것이다.
국제업무지구는 350m, 용산 민자역사와 용산역 전면, 국제빌딩 주변 등은 150m까지 허용한다.

또 보광동 일대 33만1000평 규모 한남 뉴타운은 중층 미니신도시(5만명)로, 한강을 바라보는 서빙고 아파트 지구는 고층 주거단지로 정비된다.

경관 보호가 필요한 남산 남쪽에 자리잡은 용산동·이태원동·갈월동·후암동 일대 는 고밀도, 저밀도 개발이 혼합된 미래형 주거단지로 조성되며 남산과 남산 공원, 앞으로 조성될 용산공원은 녹지축으로 연결된다.

강남 수준의 교육여건을 조성하고 쾌적하고 살기 좋은 곳으로 개발하겠다는 서울시의 확고한 의지가 드러난다.

 

그러나, 서울시에서 요구하는 대로 7층 이하 건물, 170% 용적률로 계획한다면 주민들이 손해를 보게 돼 추진할 수 없다.

구체적으로 3000여명 이상의 지주들이 아파트를 받지 못하고 감정가대로 팔고 나가야 하는데 그들이 그렇게 따르겠는가. 서울시 계획대로는 고저에 관계없이 무조건 7층 이하 건물 설계만으로는 뉴타운 사업이 힘들다고 본다.

용산 저지대는 적어도 20층 이상, 고지대는 7, 8층으로 하고 용적률도 230%로 하는 등 강남의 전망권을 확보할 수 있어야 한다.

높게지어 남산을 가릴수도 없고, 녹지로 만들자니 현재 시세로 보면 보상금이 천문학적 금액이 요구될 것이고..

어쨌든, 남산 조망권 유지와 주민 이해 부분이 잘 조율되는 게 무엇보다 중요한 일이다.
그 시기는 도시재정비촉진특별법이 시행되는 7월 이후로 보고 있다.

 

한남 뉴타운 조성 기간은 뉴타운 지정 시점부터 정확히 10년간이다.
완공 목표는 2 013년 11월이다.

서울시는 이번 뉴타운 프로젝트와 관련해 용산을 핵심 지역으로 꼽았다.

그리고 용산 일대를 친환경적인 강남 주택 수요 대체 지역으로 개발하겠다는 의지를 내비쳤다.

108만평 미군기지 이전 부지를 중심으로 주변 지역을 고층과 저층 주거지역, 그리고 첨단 업무단지가 어우러진 친환경 복합도시로 개발할 방침인 것이다.

우선 서울시는 용산 지구단위계획을 재정비한다는 방침이다.

삼각지와 용산역 일 대를 약 100만평의 국제 업무 지구와 업무·문화·편의·주거 기능이 복합된 부도심으로 육성하고, 이와 함께 한강을 바라보는 서빙고 아파트지구는 한강과 연계한 고층 주거단지로 정비하고, 보광동 일대의 한남 뉴타운은 중층 미니신도시 형태로 개발할 예정이다.

한편 서울시는 오는 7월 도시재정비특별법 시행 여부에 대해 예의 주시하고 있다.
7월부터 도시재정비특별법이 시행될 경우 한남 뉴타운 개발이 활기를 띨 것으로 판단하고 있기 때문이다.

이를 통해 낙후된 남산 남측의 용산동(해방촌), 이태원동, 갈월동, 후암동 일대의 저밀 지역이 조성된다.

남산과 남산공원, 앞으로 조성될 용산공원은 녹지축으로 연결된다.

서울시는 이 지역이 한남동 전용 주거 지역과 연계해 고급 주택지로 부각될 것으로 전망하고 있어 이러한 장밋빛 계획에 힘입어 한남 뉴타운에 대한 관심도 점점 높아지고 있다.

그러나,
재개발 지분 거래 에 관심을 나타내는 문의가 크게 늘어나고 있지만, 이곳 매도자들은 이러한 전망에도 쉽게 매물을 내놓지 않고 있는 상황이다.

이유는 간단하다.

남산과 한강에 인접한 한남동, 이태원동, 용산동(해방촌), 후암동의 지리적 입지가 서울에서 가장 좋다고 생각하는데다 U턴 프로젝트 발표로 기대감이 다시 높아졌다는 판단 때문이다.

즉, 토지 거래 허가 대상이 확대되더라도 개발 기본 계획이 수립되면 지분 가격이 또 다시 뛸 것이라는 생각을 가진 사람들이 많다는 얘기다.

한남 뉴타운의 현재 시세는 대지지분 10평 이하 단독주택이 평당 3000만원 수준이다.
한강 조망이 뛰어난 한남 뉴타운 4구역의 경우 아예 매물 자체가 희귀하다.

특히 중대형 평형 배정이 가능한 30~40평대 물건에 실수요자들이 몰리면서 평당 1800만 원대에 가격을 형성하고 있다.

물론 용산해방촌이나 후암동까지도 이 여파가 밀려 현재 호가가 꾸준히 상승 중이다.

서울 뉴타운 사업을 법제화한 ‘도시재정비촉진특별법’이 통과될 경우 사업 추진 속도가 한층 빨라져 뉴타운 주변 집값 상승세도 탄력을 받게 될 것이며, 향후 약100만평의 용산민족공원이 들어서고, 10만평의 호수가 들어서면, 한강 조망권이 부럽지 않고, 뉴욕의 센트럴파크가 부럽지 않은 대한민국 최고의 주거지역이 될 것이다.

과연 이 지역에 투자하는 투자자는 아무 정보도 없이 추측과 기대심리만으로 베팅을 하는 것일까.

왜 더 좋은 당장의 호재지역으로 가지 않고, 용산으로 용산으로 몰리는 것일까.

 

투자 기회는 바로 지금이기 때문이다.

 

 

출처 : 한사람을 위한 행성

글쓴이 : 박 석 기 원글보기

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