부동산컨설팅보고서

◈ 부동산컨설팅보고서 자료모집(資料募集) 및 정리(整理) 방법 ◈  　  - 적정한 자료(資料)의 여부  - 시계열별(時系列別) 근거, 활용성여부 　   (1) 확인자료(確認資料) (2) 요인자료(要因資料) (3) 사례자료(事例資料) (4) 자료모집(資料募集) 방법     ① 징구법(徵求法)     ② 실사법(實査法)     ③ 열람법(閱覽法)     ④ 탐문법(探聞法) :                  공개탐문법(公開探聞法)                 가장탐문법(假裝探聞法)                 고용탐문법(雇傭探聞法)                 절충법(折衷法) I. 物件조사의 자료   ① 확인자료(確認資料) : 유형적(물적)확인                무형적(권리)확인               종류 : 등기부등본(토지, 건물 등), 지적도(地籍圖), 임야도(林野圖),                      건물의 도면(圖面), 토지대장, 건물관리대장, 임료,                      보증금영수증, 계약서 채권(임대자)                                           물권(등기) 　 ② 요인자료(要因資料) :                 ⓐ 일반자료(통계자료)  : 국제적인 자료                            교통통계월보   국내적인 자료                            농수산통계월보 통계연보(람)                            무역통계연감   입구 및 주택통계                            산림자원통계   건설통계(建設統計)                                           과표(課標)                                           도시연감                                           공시지가(公示地價)                                           토지거래통계                ⓑ 개별자료(個別資料)                     R.E.의 각각이 지닌 개별적인 특성의 자료                     ｏ 용도지역(用途地域), 지구(地區)                     ｏ 도시계획사항                     ｏ 지역적특성 ③ 사례자료(事例資料)             거래사례(去來事例)             임대사례(賃貸事例)             수익사례(收益事例)             건축사례(建築事例)             과세사례(課稅事例)             분양사례(分讓事例) Ⅱ. 자료모집방법  - 열람법(閱覽法), 실사법(實査法), 징구법(徵求法), 탐문법(探聞法) 　   ① 징구법(徵求法)         : 필요한 자료를 募集(徵求)하는 기법         ⓐ 매매, 평가 의뢰인 자료수집             대상 R.E의 권리관계                        건축관계                        가격관계                        관리상태                        수익정도                        기술적하자                        거래적하자                        과세적하자         ⓑ 징구자료(徵求資料) 확인자료 참고 　 ② 실사법(實辭法) : 현지조사         ⓐ 물적확인(物的確認)             위치, 도시계획관계, 지목(地目), 용도지역지구, 地形(形狀), 면적              (공부(公簿) <-> 실제(實際)), 지세(地勢), 경계(境界), 정착물 유무(定着物 有無)             건물 : 소재지(所在地), 지번(地番), 면적(面積), 구조(構造), 용도(用途), 일조(日照),                      주위환경         ⓑ 권리확인(權利確認)             소유자확인, 거래사실확인   ③ 탐문법(探聞法)         직접 소유(所有), 가격(價格), 기타정보를 탐문(探問)하여 구함.         인근중개업자, 평가사, 건축업자, 은행, 동사무소,         거래당사자, 법무사무서, 세무서, 시청, 구청         적절한 상대방을 선정         ⓐ 공개탐문법(公開探聞法)         ⓑ 가장탐문법(假裝探聞法)         ⓒ 고용탐문법(雇傭探聞法)         ⓓ 절충탐문법(折衷探聞法)         → 위의 4가지를 적절히 병용(倂用)   ④ 열람법(閱覽法)         통계자료(統計資料)         요인자료(要因資料)         사례자료(事例資料)         공부자료(空簿資料) → 대조(對照)   ◈ 부동산 컨설팅보고서의 모형 ◈  Ⅰ. 기본적 사항과 부지의 개요       1. 과업의 목적     2. 과업의 내용     3. 부지의 개요 Ⅱ. 개발환경(여건)분석       1. 상위계획 및 관련법규검토         가. 상위계획검토         나. 건축관련법규분석 도시계획법, 지역지구제, 건축법,              관할 시·군·구의 건축조례검토       2. 광역분석         가. 입지여건분석             (1) 지리적여건분석             (2) 주변환경분석             (3) 계획지역의 향후 전망         나. 사회적여건분석             (1) 인구 및 주거, 인구성장패턴             (2) 도로 및 교통체계, 지하철 등 교통현황분석             (3) 교통량 조사(통행방향, 성별, 연령별)         다. 경제적 여건 분석             (1) 배후지역의 경제적 여건 분석             (2) 지방세 징수현황에 지역별 자생력 비교             (3) 산업별 취업구조         라. 광역상권의 분석             (1) 권역별 상권현황조사             (2) 권역별 상권분석       3. 인근지역분석         가. 인근지역의 범위와 특성         나. 인근지역의 변화과정         다. 인근지역, 인구, 교통, 산업분포, 부동산수급동향       4. 시장조사분석         가. 상업용 부동산 시장동향 및 추이             (1) 실물경제동향             (2) 상가·오피스빌딩 수요·공급동향         나. 부동산가격수준 비교분석             (1) 주요지역 지가변동 추이             (2) 향후 지가변동 예측             (3) 인근지역의 지역요인분석             (4) 계획지의 지가수준         다. 대상지 부동산의 예상임대료 예측             (1) 계획지역 내 임대가격 동향 및 예측             (2) 주변지역의 임대가격 동향 및 예측         라. 대상지 부동산의 예상임대료 추정             (1) 다중회귀분석에 의한 임대가격분석             (2) 대상지 상가부분의 예상임대료 수준         마. 임대가능성분석             (1) 상가·오피스부분의 임대가능성             (2) 계획대상지 향후 개발완공시점의 시설별, 층별 예상 임대보증금                 산정 및 임대가능성 분석       5. 시장성 분석         가. 이용고객층의 특성 분석             (1) 연령 및 성별             (2) 직업             (3) 소득             (4) 소비성향         나. 이용고객의 구매형태분석             (1) 구매물품             (2) 직업별 물품구매형태             (3) 방문목적             (4) 구매금액             (5) 고객특성별 방문목적             (6) 구매형태 종합분석         다. 이용고객의 통행패턴             (1) 교통수단 지하철, 버스, 도보, 자가용, 택시             (2) 소요시간             (3) 소요시간과 물품구매형태             (4) 소요시간과 통행패턴             (5) 출발·거주지의 분석             (6) 통행패턴 종합분석         라. 이용고객의 만족도             (1) 해당상점의 선택이유             (2) 해장상점 고객들의 만족·불만족 요인       6. SWOT분석 및 소결론         가. 강점 및 약점         나. 기회요인 및 우려요인         다. 소결론 Ⅲ. 개발 Concept설정       1. 유치가능업종의 개념설정     2. 경쟁구조 분석        가. 유사사례 상업여건 분석        나. 유사사례별 유치업종        다. 유사사례 상점의 종합분석     3. 계획대상지의 개발여건분석        가. 주변지역 상업여건분석        나. 계획대상지 상업환경분석     4. 유치가능업종 선정        가. 유치가능업 선정 시 고려사항        나. 유치가능업종 선정     5. 유치가능업종별 타당성 검토        가. 유치가능업종별 특성        나. 유치가능업종별 타당성 검토 Ⅳ.개발계획 및 설계       1. 시설규모산정        가. 잠재고객인원 사정        나. 이용인구 추정        다. 유치시설별 개발수요 산정        라. 개발수요 분석 및 규모 산정     2. 건축계획        가. 최유효공간 사용계획        나. 동선계획        다. 유치업종 배치계획        라. 세부면적 배치계획 Ⅴ. 경제성(수익) 분석       1. 투자분석         가. 운영손익분석         나. 자금수지분석 수입보증금임료, 관리비와 지출         다. 수익성분석 현금흐름 분석         라. 요구임대료 수준분석     2. 임대 운영전략수립         가. 임대전략             (1) 분양의 방식 및 흐름             (2) 분양계획             (3) 임대차계획         나. 홍보 및 광고전략 Ⅵ. 결론과 요약